房屋買賣土地和自用住宅重購退稅
文章目錄
一、重購退稅是什麼？
二、退稅種類及相關法條依據
(一)土地增值稅
(二) 所得稅(房地合一稅、財產交易所得稅)：
1、 房地合一稅(新制)
2、 財產交易所得稅(舊制)
三、退稅比較整理
四、結語
一、重購退稅是什麼？
所謂「重購退稅」是由政府推出的方案，主要是為了減少一般民眾換屋的負擔，提供自用住宅換屋的節稅優惠，只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可退回所繳納的土地增值稅、房地合一稅、綜合所得稅，須留意符合相關規定，以及申請後的限制事項。
二、退稅種類及相關法條依據
(一)土地增值稅
§土地稅法第35條
Ⅰ土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。
二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。
Ⅱ前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。
Ⅲ第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
§土地稅法第37條
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。
(二)所得稅(房地合一稅、財產交易所得稅)：
1、房地合一稅(新制)
§所得稅法第14-8條
Ⅰ 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
Ⅱ 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
Ⅲ 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
2、 財產交易所得稅(舊制)
§所得稅法第17-2條
Ⅰ 納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。
Ⅱ 前項規定於先購後售者亦適用之。
三、退稅比較整理
稅目
土地增值稅
房地合一稅(新制)
(105.1.1起適用)
綜合所得稅(舊制)
標的物
自用住宅的土地
自用住宅的土地、房屋
自用住宅房屋
所有權人
本人
(出售人與購買人須同一人)
本人或配偶
本人或配偶
重購間隔
符合自住用住宅規定，須在2年內完成先買後賣貨先賣後買的重購行為
戶籍登記
地主或配偶或直系親屬
屋主、配偶、未成年子女
屋主或配偶或直系親屬
出租營業
出售前一年不能出租或營業
出售前一年不能出租或營業
出售前一年不能出租或營業
限制條款
重購5年內不得改作其他用途或再行移轉
重購5年內不得改作其他用途或再行移轉
未規定
適用情況
詳註1
※小屋換大屋：全額退
※大屋換小屋：按比例退
※小屋換大屋：全額退
※大屋換小屋：無法退
註1：
土地增值稅重購退稅計算公式：
新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)﹦A
※已繳土地增值稅款≦A時，已繳的土地增值稅款可全數退還。
※已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。
(A如為零或負數，則不符合退稅要件)
四、結語
換屋是人生大事，重購退稅內容龐雜細節多而複雜，不論是首購族還是想升級居住品質的換屋一族，於賣房及買房簽約前先諮詢專業人士，先審視個案條件是否符合，保護好自己的權益，讓荷包省下更多。
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一、重購退稅是什麼？
二、退稅種類及相關法條依據
(一)土地增值稅
(二) 所得稅(房地合一稅、財產交易所得稅)：
1、 房地合一稅(新制)
2、 財產交易所得稅(舊制)
三、退稅比較整理
四、結語
一、重購退稅是什麼？
所謂「重購退稅」是由政府推出的方案，主要是為了減少一般民眾換屋的負擔，提供自用住宅換屋的節稅優惠，只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可退回所繳納的土地增值稅、房地合一稅、綜合所得稅，須留意符合相關規定，以及申請後的限制事項。
二、退稅種類及相關法條依據
(一)土地增值稅
§土地稅法第35條
Ⅰ土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。
二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。
Ⅱ前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。
Ⅲ第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
§土地稅法第37條
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。
(二)所得稅(房地合一稅、財產交易所得稅)：
1、房地合一稅(新制)
§所得稅法第14-8條
Ⅰ 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
Ⅱ 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
Ⅲ 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
2、 財產交易所得稅(舊制)
§所得稅法第17-2條
Ⅰ 納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。
Ⅱ 前項規定於先購後售者亦適用之。
三、退稅比較整理
稅目
土地增值稅
房地合一稅(新制)
(105.1.1起適用)
綜合所得稅(舊制)
標的物
自用住宅的土地
自用住宅的土地、房屋
自用住宅房屋
所有權人
本人
(出售人與購買人須同一人)
本人或配偶
本人或配偶
重購間隔
符合自住用住宅規定，須在2年內完成先買後賣貨先賣後買的重購行為
戶籍登記
地主或配偶或直系親屬
屋主、配偶、未成年子女
屋主或配偶或直系親屬
出租營業
出售前一年不能出租或營業
出售前一年不能出租或營業
出售前一年不能出租或營業
限制條款
重購5年內不得改作其他用途或再行移轉
重購5年內不得改作其他用途或再行移轉
未規定
適用情況
詳註1
※小屋換大屋：全額退
※大屋換小屋：按比例退
※小屋換大屋：全額退
※大屋換小屋：無法退
註1：
土地增值稅重購退稅計算公式：
新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)﹦A
※已繳土地增值稅款≦A時，已繳的土地增值稅款可全數退還。
※已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。
(A如為零或負數，則不符合退稅要件)
四、結語
換屋是人生大事，重購退稅內容龐雜細節多而複雜，不論是首購族還是想升級居住品質的換屋一族，於賣房及買房簽約前先諮詢專業人士，先審視個案條件是否符合，保護好自己的權益，讓荷包省下更多。
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代書：陳慧玲
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